美国买房贷款简单介绍

美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率,以及 5 year ARM,7 year ARM可调节利率。如果按贷款的目的来看,还可以分为Purchase(购房贷款)、Refinance(重新贷款)和Cashout(抵押贷款)三大项。很多人选择30年固定利率贷款,因为觉得安心,另外月供低;房产经纪人(Realtor)也经常推荐它。很多人不知道,其实 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的选择。

什么是ARM呢?Adjustable-Rate Mortgage (ARM)。比如说5 ARM,还款时间为30年,前5年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整,但是限定了最大的变动幅度。一般来说,前五年的利息会要比选择30年固定利率要低,对于想短期持有,3-5年后想将房屋再次出售的朋友是个很好的选择。 当然,既然是可浮动利率,就代表着有一定风险,未来的利率也可能升高。

重新贷款(Refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后,就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下,或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单:比如说,假设一支基金的平均Return为9%,用房子抵押贷款出钱,利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。比如说,现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间,如果父母用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。另外,小型Business Loan通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资,贷款时间为30年,这样压力就会小一些。

贷款买房的几点提醒

1. 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外,您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。

2. 贷款之前,至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批准。

3. 银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话,你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。

4. 贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友在贷款中,觉得房子有着落了,赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved,因为忽然有重大支出,银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为他们要承担的风险增大了。

5. 有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高,适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使Credit较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向我们咨询。

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